Por Gabrielle Veroneze Mendes, Arquiteta da Urbanity Arquitetura
No dia 18 de Abril de 2014 a NBR 16280:2014 entrou em vigor Essa norma trata de reformas de edificações, estabelecendo um sistema de gestão para obras e projetos dentro de condomínios, assegurando total segurança nas reformas das edificações.
A NBR 16280 não é uma lei, porém é obrigatório o seu cumprimento, já que o poder judiciário a considera como parâmetro de avaliação em perícias, caso ocorram eventualidades.
Tudo começou quando alguns edifícios aqui em São Paulo e outros dois no Rio de Janeiro simplesmente desmoronaram. Os acidentes foram provocados por reformas irregulares, sem nenhum responsável técnico, pois muitas vezes não foi desenvolvido nenhum projeto e muito menos um acompanhamento da execução.
Ainda que o proprietário seja o total responsável pelo imóvel, ele não poderá realizar reformas de forma independente. Como algumas intervenções, como abertura de paredes, sobrecarga na estrutura, instalação de ar condicionado e até mesmo uma pintura podem comprometer a integridade da construção, a norma estabelece que toda reforma de imóvel que alterar ou comprometer a segurança da edificação, ou seu entorno, precisará de um lado técnico assinado por arquiteto ou engenheiro.
O síndico ou a administradora predial, com base em parecer de especialista, poderão autorizar com ressalvas e até proibir a reforma, caso entendam que ela irá colocar a edificação em risco.
Se ocorrer algum dano causado por uma reforma, o síndico ou o condomínio poderão ser responsabilizados civil, administrativa e criminalmente caso não tenham cumprido a norma.
Atenção: não basta somente um laudo técnico do responsável. Será necessário ter o projeto, o plano de ação, o planejamento e o acompanhamento da obra.
Segundo o ASBEA¹ e a ABNT² , essas são as atribuições da NBR 16280:
O proprietário
— Antes de começar a obra, deve contratar profissional responsável (arquiteto ou engenheiro) e encaminhar ao responsável legal pela edificação — o síndico — o plano de reforma;
— Durante o período que durar a obra, deve garantir que a obra atenda aos regulamentos da legislação e do prédio
— E depois de terminada a obra, deve atualizar o manual de uso do edifício incluindo o que foi modificado pela sua reforma. Nos prédios onde não houver esse manual, caberá ao proprietário fazer um novo, identificando tudo o que foi feito.
O profissional
— Cabe ao arquiteto ou engenheiro contratado para tocar a obra, fazer um plano de reforma, que deve detalhar os impactos nos sistemas e equipamentos; entrada e saída de materiais; horários de trabalho; projetos e desenhos descritivos; identificação de atividades que gerem ruídos; identificação dos profissionais; planejamento de descarte de resíduos.
O síndico
— Antes da obra começar, tem o dever de receber as propostas de reformas; encaminhá-las para análise técnica e legal e, então, com base nesta análise, responder à solicitação de obra nos seguintes termos e justificativas: aprovada; aprovada com ressalvas, rejeitada. Também deve autorizar a entrada de insumos e pessoas contratadas, assim como comunicar aos demais moradores sobre as obras aprovadas.
— Durante a realização de obras na edificação, deve verificar se a obra está sendo feita dentro do descrito no plano de reforma e, caso note qualquer condição de risco iminente à edificação, tomar as medidas legais necessárias.
– Após o fim da obra, deve vistoriar as condições em que foi finalizada; receber do proprietário do imóvel, um termo de encerramento e os manuais atualizados; arquivar toda a documentação. Também cabe ao síndico, cancelar as autorizações para entrada de insumos e prestadores de serviço.
A reforma
A norma estabelece como reforma, toda e qualquer alteração que vise recuperar, melhorar ou ampliar as condições de habitabilidade, uso ou segurança, e que não sejam de manutenção. Ou seja, apenas pequenos reparos como pintura ou rebaixamento de teto com gesso não precisariam de arquiteto ou engenheiro. Obras que envolvam quebra-quebra, só mesmo com profissionais ou empresas especializadas, aquelas que têm um arquiteto ou engenheiro responsável. Esses são os tipos de obra que se enquadram na norma:
– Automação;
– Instalação de ar-condicionado, exaustão, ventilação;
– Revestimentos;
– Impermeabilização;
– Esquadrias e fechamento de varandas;
– Hidrossanitário;
– Prevenção e combate a incêndio;
– Instalações elétricas e a gás;
– Qualquer obra que possa afetar a estrutura como, remoção ou acréscimo de paredes, furos e aberturas, alterações que impliquem no aumento ou redução de carga.
Toda essa gestão e procedimentos poderão encarecer o processo de uma reforma, pois o proprietário deverá arcar com as despesas de contratação de um profissional qualificado para vistoriar, projetar e executar todos os processos da obra.
Sobretudo, e importante olhar com bons olhos a criação desta norma, pois com o mercado imobiliário e de construção em alta, cada vez mais vemos prestadores de serviços menos qualificados exercendo funções e atividades de grande responsabilidade como grandes intervenções estruturais e de instalações.
